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 Immobilien
verkaufen/vererben: Vermeidung der Besteuerung
Steuerrechtlich greift bei Immobilien das
Belegenheitsstaats-Prinzip nach OECD-Abkommen: Erträge aus
Immobilien werden dort besteuert, wo diese Ansässig sind- also Ihren
Standort haben-, unabhängig davon, wer - in welchem Land- Eigner der
Immobilie ist. Im Rahmen des Verkaufs oder Vererben einer Immobilie
besteht jedoch die Möglichkeit, das eine ausländische Gesellschaft
Eigner der Immobilie wird und bei Verkauf oder Vererben nicht die
Immobilie selbst übertragen wird, sondern lediglich die Anteile der
ausländischen Kapitalgesellschaft. In einem solchen Fall erfolgt die
Besteuerung im Sitzstaat der Auslandsgesellschaft und nicht im
Ansässigkeitsstaat der Immobilie. Infrage kommt eine Liechtensteiner
AG als Holding oder eine vermögenshaltende Stiftung in
Liechtenstein, ergänzend eine
GesmbH in Österreich oder eine zyprische Limited. In allen
Beispielen fällt keine Erbschaftssteuer an, bei Verkauf der Anteile
in Liechtenstein und Österreich keine Besteuerung, auf Zypern
maximal 10% Steuern, wobei auch eine steuerfreie Gestaltung möglich
ist. Im z.B.
Deutschen Grundbuch ist keine Änderung erforderlich. Damit entfällt
auch eine Meldung an den deutschen Fiskus.
Der steuerlich optimale Fall wäre, wenn im
Vorfeld des Erwerbs eine Auslandsgesellschaft gegründet wird und als
Eigner der Immobilie auftritt. Etwas komplizierter wird die
Angelegenheit, wenn eine bestehende Immobilie auf die
Auslandsgesellschaft übertragen werden soll.
Die Gebühren bestehen aus den Gründungs-und
Verwaltungskosten der jeweiligen Auslandsgesellschaft sowie die
Maßnahmen zur Übertragung einer Immobilie. Besonderes Augenmerk muss
auf die Gestaltung der Auslandsgesellschaft gelegt werden, um die
Annahme des Gestaltungsmissbrauchs zu verhindern. Zu beachten ist
zudem der Zufluss der Dividenden der Auslandsgesellschaft an den
Nutznießer und die Vermeidung der Besteuerung.
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