Firmengründung Spanien: Immobilienerwerb

• Index Spanien
• Beschreibung "Offshore/-NON-Offshore-Gesellschaften", Gestaltungsmißbrauch, EU-Niederlassungsfreiheit, allgemeine steuerrechtliche Grundlagen
• Beschreibung Hinzurechnungsbesteuerung nach AStG
• Beschreibung aktive Einkünfte nach AStG
• Kanarische Sonderzone (Nur 1-5% Körperschaftssteuer)
• Immobilie (Kauf/Miete/Ferienhäuser) Mallorca

Unsere Dienstleistungen in der Übersicht

• Beratung im Rahmen des Immobilienerwerbs in Spanien: Kaufvertrag, Vorgehensweise, Fallen

• Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten: Erwerb über die Gründung einer spanischen S.L.

• Gestaltungsmöglichkeiten im Rahmen des Verkaufs oder Vererben, z.B.:  Gründung einer zyprischen Limited mit einziger Betriebsstätte auf Zypern. Die spanische Immobilie wird an die zyprische Limited verkauft. Bei Weiterverkauf oder Vererbung bleibt die Zypern Ltd Eigentümer der Immobile, es werden lediglich die Anteile der zyprischen Ltd veräußert bzw. vererbt. Beim Verkauf wird der Gewinn mithin auf Zypern mit maximal 10% besteuert. Beim Vererben fällt keine Erbschaftssteuer an, da Zypern in diesem Fall keine Erbschaftssteuer kennt. Im spanischen Grundbuch ist keine Änderung erforderlich.

• Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten im Rahmen der Dividendenzuflüsse an die natürlich Person oder Zwischenholding: Gründung einer Schweizer- oder zyprischen Zwischenholding zur steuerlichen Optimierung der Dividendenzuflüsse,  Steueroptimierung der natürlichen Person, z.B. durch Non-Domc-Verfahren in England bzw und/oder Ausflaggen der natürlichen Person

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Wie kann ich vor Vertragsabschluß prüfen, ob der Kaufpreis der Immobilie dem allgemeinen Marktpreis entspricht?

Handelt es sich um eine Immobilie, die in einer touristisch erschlossenen Gegend gelegen ist, so kann die Lektüre der Immobilienanzeigen Ihnen einen ersten Überblick über das Preisniveau vergleichbarer Objekte vor Ort geben. Handelt es sich bei der Immobilie jedoch um ein weniger gewöhnliches Objekt (z.B. ein größeres Gebäude mit einem Meerblick o.ä.), so wird es mitunter schwierig sein, Vergleichsobjekte zu finden. Es gibt auch Faktoren, die die Schätzung erschweren, z.B.:

- Erschließungsmöglichkeiten

- rechtliche Bedingungen

- mögliche Lasten (Hypotheken, Erschließungsgebühren, Wegerechte, gerichtliche Verfahren etc.) auf dem Grundstück.

Sie sollten auch nicht vergessen, dass der eingeschaltete Makler sehr oft allein den Verkäufer vertritt. Er wird Ihnen daher erfahrungsgemäß meist nur die Informationen geben, die vor allem die Verkäuferseite interessieren.

Als Kaufinteressent sollten Sie sich unabhängig durch eine Schätzagentur, einen Rechtsanwalt mit Marktkenntnissen oder einen Architekten beraten lassen. 

Wer zahlt den Makler, Käufer oder Verkäufer? Wie hoch darf die Maklerprovision sein?

In den überwiegenden Fällen wird der Makler zunächst vom Verkäufer beauftragt, das Objekt zu vermitteln. Daher muss auch der Verkäufer allein die vereinbarte Provision zahlen. In der Praxis verhält es sich so, dass der Makler die von der Käuferseite getätigte Anzahlung zur Reservierung des Objekts bis zum definitiven Kaufvertrag einbehält. Dies dient zur Sicherung seines Provisionsanspruchs. Beim definitiven Verkauf erhält der Verkäufer folglich den Restkaufpreis und ggf. einen Teil der Anzahlung nach Abzug der Maklerprovision.

Auf keinen Fall sollten Sie dem Makler zusätzliche Gebühren oder Kosten bezahlen, außer es sind ausnahmsweise Sie als Käufer, der den Makler ausdrücklich beauftragt hat, für Sie eine Immobilie zu finden. In solch einem Fall sollten Sie aus Beweisgründen immer einen schriftlichen Auftrag erteilen und die Provisionshöhe schriftlich fixieren. In Spanien gibt es keine verbindliche Provisionshöchstgrenze. Allgemein liegt die Maklercourtage zwischen 5 und maximal 10%.

Kann der Kaufvertrag rechtswirksam auch durch Privatvertrag geschlossen werden?

Im Gegensatz zum deutschen Recht ist in Spanien der Kauf einer Immobilie mittels Privatvertrag rechtlich bindend. Bereits mit der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrages haben Sie sich rechtlich verbindlich gebunden! Positiv ausgedrückt: Sie können in Spanien auch durch privaten Kaufvertrag Eigentümer von Immobilien werden. Diese Besonderheit des spanischen Rechts birgt naturgemäß viele Gefahren. Mit Ausnahme des vorläufigen Vertrages, der bei der Anzahlung erstellt wird, muß aus den nachfolgend aufgeführten Gründen vor dem Abschluß eines privatschriftlichen Kaufvertrages eindringlich gewarnt werden. 

Warum ist der Abschluss eines privaten Kaufvertrages so gefährlich?

Obwohl Privatverträge über Rechte an Immobilien nach spanischem Recht gültig sind (im Gegensatz zum deutschen Recht, wo privatrechtschriftliche Kaufverträge über eine Immobilie unwirksam wären), können private Kaufverträge nicht im Grundbuchamt eingetragen werden. Dies führt in der Praxis zu rechtlichen Unsicherheiten, vermeidbaren Prozessen und im Falle einer späteren Veräußerung zu geringeren Verkaufserlösen, da jeder gut informierte Käufer die Bedingung stellt, dass die Liegenschaft im Grundbuch bereits auf den Verkäufer eingetragen ist.

- Die allein durch Privatvertrag erworbene Immobilie kann sich ohne weiteres in Luft auflösen, wenn der Verkäufer „Ihre Immobilie" an einen weiteren Interessenten veräußert und dieser zweite Verkauf im Grundbuchamt eingetragen wird.

- Wenn die Immobilie allein durch Privatvertrag erworben wurde, besteht auch die Gefahr, dass die Immobilie weiter für Schulden Ihres Verkäufers haftet. Mit anderen Worten: Gläubiger des Verkäufers können zur Absicherung ihrer Forderungen Sicherungshypotheken etc. im Grundbuch eintragen lassen. Diese Rechte müssen Sie sich dann als eigentlicher Eigentümer entgegenhalten lassen.

- Wollen Sie später, nach mehreren Monaten oder gar Jahren, die notarielle Beurkundung des Privatvertrages nachholen, so führt dies in der Praxis nicht selten zu größeren Problemen. Es ist nichts Ungewöhnliches, dass der Verkäufer in der Zwischenzeit den Kaufvertrag nicht mehr notariell beurkunden lassen will bzw. verstorben ist und daher zunächst die Erben ausfindig gemacht werden müssen. Danach müssen vorab die Erben des verstorbenen Verkäufers im Grundbuch eingetragen werden. Sollte gar der Käufer, der seinerzeit privatschriftlich Eigentum erworben hat, verstorben sein, so können seine Erben nur durch ein kompliziertes Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

- Ferner kann die Gültigkeit eines privatschriftlichen Kaufvertrages aus vielerlei Gründen im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung in Frage gestellt werden. Die Anfechtung eines notariellen Vertrages ist jedoch nur in wenigen Ausnahmefällen möglich. Schon aus Beweisgründen empfehlen wir daher die notarielle Beurkundung.

Wie kann ich mich davor schützen, dass der Verkäufer nach Abschluss des privatschriftlichen „Vorvertrages" die Immobilie an einen Dritten veräußert?

Häufig werden mit mehreren Käufern so genannte (s.g.) Kaufabsichtserklärungen bzw. unpräzise, geringe rechtliche Bindungswirkung entfaltende Vorverträge abgeschlossen. Den Zuschlag erhält schließlich der Höchstbietende. Dies können Sie nur durch den Abschluss eines Optionsvertrages verhindern. Dieser verpflichtet den Verkäufer, Ihnen die Immobilie zum genannten Kaufpreis zu übertragen.
TIPP: Wünschen Sie 100% Sicherheit, so lassen Sie die Option im Grundbuch eintragen.

Ist es empfehlenswert, einen vorläufigen schriftlichen Kaufvertrag abzuschließen?

Ja, auf jeden Fall sollte ein vorläufiger Kaufvertrag unterschrieben werden, wenn eine Anzahlung bereits getätigt worden ist bzw. wenn diese – was vorteilhafter ist – noch geleistet werden soll (sie beträgt im Normalfall 10% des Endverkaufspreises). Der Privatvertrag sollte folgende Punkte festhalten:

- klare Bestimmung des Endpreises

- Bestimmung der Anzahlung

- (eindeutige Erklärung, dass 10% angezahlt worden sind, 90% des Kaufpreises mithin noch zur Zahlung fällig sind)

- Angaben über vorhandene Hypotheken (oder sonstige Lasten auf dem Grundstück)

- Festlegung einer verbindlichen Frist zur notariellen Beurkundung (aber nur für den Fall, dass Sie Gewissheit darüber haben, dass Sie den definitiven Kauf innerhalb der festgesetzten Frist tätigen können)

- Festsetzung einer Entschädigungssumme für den Fall, dass die Beurkundung nicht innerhalb der vereinbarten Frist erfolgt.

Sollte der Verkäufer nicht fristgerecht den Kaufvertrag notariell beurkunden lassen wollen, so hat der Käufer laut Zivilgesetzbuch zwei Wahlmöglichkeiten:

1. Er kann auf den Vertragsabschluß verzichten und von der Verkäuferseite den zweifachen Anzahlungsbetrag als Entschädigung verlangen, sofern die Anzahlung im Vertrag als arras oder señal bezeichnet wurde.

2. abwarten, als wenn nichts geschehen wäre.

Wie funktioniert die Kaufoption in Spanien, und worauf muss ich hier achten?

Der contrato de opción gewährt der optionsberechtigten Partei das Recht, die Immobilie innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zu dem vereinbarten Kaufpreis zu erwerben. Der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie zu diesen Bedingungen zu verkaufen. Wird die Option für einen Zeitraum von nicht mehr als vier Jahren gewährt, kann der Optionsvertrag als solcher ins Grundbuch eingetragen werden. Bedenken Sie aber, dass die Eintragung einer Kaufoption keine Veräußerungssperre der Immobilie bedeutet. Die im Grundbuch eingetragene Kaufoption gibt Ihnen das Recht, die Immobilie von jedem Eigentümer (d.h. auch von einem nach der Optionseintragung als neuen igentümer eingetragenen Dritten) zu den im Optionsvertrag vereinbarten Bedingungen zu erwerben. Der Eigentümer muss Ihnen zu diesen Bedingungen verkaufen.

Fazit: Nur eine notarielle Beurkundung gibt Ihnen 100%ige Sicherheit. Sowohl der privatschriftliche als auch der notariell beurkundete Optionsvertrag wird mit 6 bzw. 7% Grunderwerbsteuer des Optionswertes (nicht des zukünftigen Kaufpreises) besteuert. Der Wert der Option muss 5% des Kaufpreises betragen.

Fallen beim Kauf mittels Privatvertrag auch Steuern an?

Auch beim Kaufvertrag in privatschriftlicher Form fallen für den Kauf steuerliche Belastungen an. Nur: Die spanische Finanzverwaltung erlangt nicht ohne weiteres Kenntnis von der Existenz eines Privatvertrages. Daher wird in der Praxis so gut wie nie auf den vereinbarten Kaufpreis die 6%- bzw. 7%ige Grunderwerbsteuer entrichtet. Die Verjährungsfrist für die Steuerzahllast beginnt allerdings erst, wenn die Finanzverwaltung von dem privatschriftlichen Vertrag Kenntnis erlangt.

Soll ich den Kaufvertrag notariell beurkunden lassen?

1. Im Grundbuch können Sie – von einigen wenigen Ausnahmen einmal abgesehen – als Eigentümer nur eingetragen werden, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet worden ist.

2. Der notarielle Kauf und Verkauf kann nach Entrichtung der 6%igen Grunderwerbsteuer (falls Sie von einer Privatperson kaufen) den Rechtsübergang gegenüber Dritten durch die Publizität des Grundbuchs eindeutig absichern.

3. Nur durch die Eintragung des notariellen Kaufvertrages im Grundbuch ist gewährleistet, dass Ihre Immobilie nicht mehr für Schulden des Verkäufers haftet. Solange der Verkäufer noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, können Gläubiger für ihre Forderungen Sicherungsrechte auf die Immobilie eintragen lassen.

4. Der notarielle Kauf und Verkauf hat zusammen mit der Abtretung des Eigentums auch die „symbolische" Übergabe des Besitzes zur Folge. Diese Rechtsfolge, der die Juristen große Bedeutung beimessen, kann sich im Falle einer Forderung (z.B. ein Verbot) in Verbindung mit illegalen Bewohnern als sehr wichtig erweisen.

5. Nur die Eintragung Ihrer Immobilie im spanischen Grundbuchamt ermöglicht die Beleihung Ihrer Immobilie (Hypotheken etc.). Auch werden Sie bei einem späteren Verkauf des Objektes einfacher einen höheren Preis erzielen können, als wenn die Immobilie nicht im Grundbuch eingetragen wäre.

6. Durch notarielle Beurkundung schränken Sie die Ursachen ein, die zu Ungültigkeit des Vertrages führen könnten. Niemand kann z.B. einwenden, dass die Unterschriften gefälscht wurden. Auch kann das in der Urkunde enthaltene Datum weder von Dritten noch von der Verwaltung selbst angefochten werden.

Ersetzt der Notar den Rechtsanwalt?

Der spanische Notar ist nicht verpflichtet, die Rechtmäßigkeit des Vertrages zu überprüfen und Sie als Käufer über die Risiken aufzuklären. Er beschränkt sich darauf, die Identität der Parteien, ihre Geschäftsfähigkeit und das Datum der Beurkundung festzustellen. Deswegen ist es auch sehr ratsam, die rechtlichen Verhältnisse der Immobilie vor dem Notartermin fachkundig überprüfen zu lassen.
TIPP: Fragen Sie den Notar vor Abschluss des Kaufvertrages, ob er eine spanische Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lässt.

Folgende Aspekte überprüft der spanische Notar nicht:

1. ob der Verkäufer auch wirklich der Eigentümer ist

2. ob die Immobilie frei von Lasten ist ( theoretisch ist der Notar gesetzlich hierzu verpflichtet, aber bei vielen Notaren erscheint im Urkundentext ohne vorherige Aufklärung des Käufers, dass dieser auf diese Auskunft verzichtet)

3. die Situation in bezug auf die Erschließung der Immobilie (Erschließungsgebühren, zukünftige Enteignung wegen der Bauplannormen etc.)

Welche Notargebühren fallen bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages an?

In aller Regel bewegen sich die Gebühren des Notars zwischen 0,5 - 1% des beurkundeten Immobilienwertes. Die Mindestgebühren liegen bei ca. 25.000,- Ptas.

Auf welche Risiken sollte ich das Grundbuch vor Vertragsunterzeichnung prüfen lassen?

Wie in Deutschland führt das Grundbuchamt (registro de la propiedad) für alle Liegenschaften ein Grundbuch, in dem die rechtliche Historie und alle wichtigen Rechtsveränderungen der Immobilie festgehalten sind. Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie deshalb auf jeden Fall durch Ihren Anwalt einen aktuellen Grundbuchauszug (nota simple informativa) anfordern, aus dem sich u.a. ergibt, ob

- der Verkäufer der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist

- der Eigentümer befugt ist, die Immobilie zu veräußern oder gar – wie für den Fall der Gütergemeinschaft als eingetragene Eigentümer – der Miteigentümer (Ehegatte) auch unterschreiben muss

- die Neubauerklärung eingetragen ist. Es ist keine Seltenheit, daß nur das Grundstück eingetragen ist, das hierauf stehende Gebäude nicht. Vergewissern Sie sich, daß die Neubauerklärung auch eingetragen werden kann. Manchmal weicht der Bau derart von der Baugenehmigung ab, dass eine Neubauerklärung nicht erteilt wird.

- Belastungen auf die Immobilie eingetragen sind. Hypotheken oder Ähnliches gehören zu den Lasten, die im Grundbuch eingetragen werden.

Was hat es mit der „Unterverbriefung" auf sich, und welche Risiken sind damit verbunden?

In Spanien wird der tatsächlich gezahlte Kaufpreis nur selten notariell beurkundet wird. Dies geschieht aus folgenden Gründen:

- Die vom Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer (6% bzw. auf Mallorca 7% des notariell beurkundeten Verkaufspreises) sowie die Notargebühren und sonstigen Kosten fallen günstiger aus.

- Der eventuell zu versteuernde Vermögenszuwachs des Verkäufers ist formal geringer. Krasse Unterverbriefungen werden von den spanischen Finanzbehörden genauestens überprüft. Wird ein höherer Wert als der beurkundete Kaufpreis festgestellt, so müssen 6% bzw. 7% Grunderwerbsteuer (ITP) auf den Differenzbetrag nachentrichtet werden. Wenn die Wertangaben des Notarvertrages wesentlich vom Verkehrswert abweichen, kann die Geldstrafe, zwischen 50 und 150% des verkürzten Steuersatzes betragen.

Abschließend darf nicht übersehen werden, dass auch für den Fall, dass die Finanzverwaltung den geringen, verbrieften Wert nicht beanstandet, ein Vermögenszuwachs entsteht, der spätestens dann realisiert wird, wenn die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt wieder veräußert wird.

Ein weiteres Risiko besteht für den Fall, dass es zwischen dem Verkäufer und dem Käufer später zu Meinungsverschiedenheiten kommt und z. B. Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden.

Etwaige Minderungs- oder Schadensersatzansprüche bemessen sich nicht selten allein nach dem notariell beurkundeten Wert. 

Besteht für den Fall, dass die Finanzbehörden den beurkundeten Kaufpreis anzweifeln die Gefahr einer Steuerhinterziehung mit den einhergehenden strafrechtlichen Folgen?

Nicht jede Unterverbriefung hat etwas mit s.g. Schwarzgeld zu tun. Und nicht jedes Schwarzgeldgeschäft ist in Spanien automatisch eine strafrechtlich relevante Steuerhinterziehung.
TIPP: Die Überprüfung der Immobilienwerte bezweckt allein die Nachversteuerung der Grunderwerbsteuer. Das Gesetz spricht ja auch davon, dass die Grunderwerbsteuer auf den Verkehrswert einer Immobilie bezahlt werden muss und nicht etwa auf den verbrieften Wert in der notariellen Urkunde. Hieraus folgt, dass die Nachversteuerung von Grunderwerbsteuer im Rahmen einer Überprüfung des verbrieften Kaufpreises unter keinen Umständen strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen kann. Der Steuerpflichtige muss lediglich die Differenzsteuer zzgl. Zinsen bezahlen.

• Bei der Grunderwerbsteuer haben wir es mit einer Steuerhinterziehung zu tun, wenn die Summe der verkürzten Grunderwerbsteuer mehr als 15 Millionen Peseten beträgt und vorsätzlich gehandelt wurde.
• Bei der Einkommensteuer trifft das Gleiche zu, wenn die aufgedeckten Summen zuvor nicht versteuert worden sind und einen Betrag von mehr als 15 Millionen Peseten per annum ausmachen und die Strafbarkeit noch nicht verjährt ist. Bei geringeren Beträgen beträgt das Ordnungsgeld 50 bis 150% der hinterzogenen Summe.
• Im Rahmen der Einkommensteuer des Verkäufers könnte ferner festgestellt werden, dass ein nicht versteuerter Spekulationsgewinn vorliegt, der bei dem Verkäufer beim Überschreiten der Strafbarkeitsgrenze von 15 Millionen Peseten den Strafvorwurf begründet und bei dem Käufer den Vorwurf der Beihilfe auslösen kann.
• IVA, die spanische Umsatzsteuer (USt.), fällt an, wenn man eine Neubauimmobilie vom Bauträger erwirbt. Eine Überprüfung durch die Behörden findet nicht statt und kann auch zu keiner Erhöhung der USt. für den Fall einer Unterverbriefung führen.

  Im Besitz welcher Dokumente sollte die Verkäuferseite sein?

  Zu nennen ist hier vor allem die Original-Eigentumsurkunde, die sog. escritura. Überprüfen Sie auch, dass diese regulär im Grundbuch eingetragen ist. Fotokopien der escritura sollten Sie nicht akzeptieren. Für den Fall, dass der Verkäufer nur mittels Privatvertrag gekauft hat, sollte dieser Vertrag im Original vorgelegt werden.

  Wenn es sich um ein Grundstück handelt, das später noch geteilt werden soll, so müsste der Verkäufer im Besitz der Teilungsgenehmigung der Gemeinde sein.
  Handelt es sich um einen Erstverkauf durch den Bauherrn, so sollten Sie die Bewohnbarkeitserklärung (cedula de habitabilidad), einen Nachweis der bezahlten Gemeindesteuer und Quittung der IBI (Grundsteuer) verlangen.
  Überprüfen Sie, ob die Beschreibung im Grundbuch mit der des Katasteramtes übereinstimmt.
  Überprüfen Sie auch, ob die Beschreibung von Grundstücken im Grundbuch mit der Realität vor Ort übereinstimmt, wie etwa die Beschreibung der Grenzverläufe etc.
  Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, so muß er Ihnen bestätigen, daß er seinerzeit beim Kauf die Investitionen beim spanischen Register für Auslandsinvestitionen (registro español de inversiones extranjeras) mit dem dafür vorgesehenen Formular (z.Z. MC-3A) angemeldet hat. Dieses Formular ist speziell dann von Bedeutung, wenn Sie als Käufer ebenfalls nicht in Spanien ansässig sind. Als Käufer müssen Sie ihrerseits die Investition (den Kauf) bei diesem Register deklarieren. 

  Wann soll die Schlüsselübergabe stattfinden?

  Sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet worden ist, empfehlen wir, die Schlüsselübergabe zu verlangen. Dies ist vor allem dann unerlässlich, wenn der Kaufvertrag mittels Privatvertrag getätigt wurde, da der Verkauf selbst in Frage gestellt werden könnte, wenn Sie die Wohnung nicht sofort bewohnen.

  Soll der Kauf/Verkauf im Grundbuch eingetragen werden?

  Die Grundbucheintragung des notariellen Kaufvertrages sollten Sie vornehmen lassen, um unerfreuliche Doppelverkäufe und die weitere Haftung der Immobilie für Verbindlichkeiten wie z.B. Schulden des Verkäufers zu vermeiden. Eine Eintragung erleichtert auch Ihren späteren Verkauf. Voraussetzungen für die Eintragung Ihres Kaufvertrages ins Grundbuch:

   

• Das zum Verkauf stehende Grundstück ist im Grundbuch auf den Namen des Verkäufers eingetragen.
• Die notarielle Kaufurkunde liegt vor.
• Die Grunderwerbsteuer von 6 bzw. 7% wurde von Ihnen als Käufer bezahlt. Zur Eintragung des notariellen Kaufvertrages müssen Sie eine Quittung der Finanzbehörde vorlegen.

  Was ist zu veranlassen, wenn der Verkäufer nicht im Grundbuchamt eingetragen ist?

  Hier müssen zwei Fälle unterschieden werden:

  1. Das Grundstück ist zwar im Grundbuch eingetragen, jedoch auf den Namen eines früheren Eigentümers;

  2. das Grundstück ist bisher noch nicht im Grundbuch eingetragen.

  Für beide Fälle existieren notarielle und gerichtliche Verfahren, die besagte Mängel heilen. Lassen Sie sich vor Unterzeichnung des Vertrages von einem erfahrenen, ortsansässigen Rechtsanwalt beraten, der die Arbeitsweise der Gerichte und des Grundbuchamtes vor Ort genau kennt.

  Wollen Sie den Kaufvertrag trotzdem abschließen, so sollten Sie eine beachtliche Preisreduzierung verlangen. Ein Grundstück, das selbst bzw. dessen veräußernder Eigentümer nicht im Grundbuch eingeschrieben ist, verliert aufgrund der vorgenannten Risiken an Wert.

  Zusätzlich empfehlen wir, den Vertrag mit einer Auflösungsbedingung (cláusula resolutoria) zu versehen, für den Fall, dass die Nichteintragung bestehen bleibt. Der Verkäufer wäre dann vertraglich verpflichtet, den Vertrag rückabzuwickeln, d.h. er müsste alle Zahlungen zurückerstatten.

  Was ist zu veranlassen, wenn das Grundstück zwar im Grundbuch eingetragen ist, aber mit einer kleineren Fläche?

  Diese Problematik ist häufig anzutreffen. Viele Käufer unterlassen es, größere Grundstücke vor Unterzeichnung des privatschriftlichen oder notariellen Kaufvertrages vermessen zu lassen. Steht dann noch in der notariellen Urkunde der Hinweis, das Grundstück wurde als sog. cuerpo cierto, d.h. „gekauft wie gesehen" erworben, so sind Minderungsansprüche gegen den Verkäufer fast immer ausgeschlossen. Es ist daher ratsam, das Grundstück vor dem Kauf vermessen zu lassen. Auch sollten Sie die tatsächliche Grundstücksfläche zusammen mit einem Grundstücksplan in der escritura festhalten lassen.

  Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, wenn sich der Verkäufer später weigert, den privaten Kaufvertrag beurkunden zu lassen?

  Verlangen Sie grundsätzlich, dass der Kaufvertrag zunächst notariell beurkundet und erst danach der Kaufpreis gezahlt wird. Verweigert der Verkäufer die notarielle Beurkundung, so können Sie nur den Klageweg beschreiten. Vor Einreichung der Klage kann die Immobilie im Rahmen eines dinglichen Arrestes gesichert werden.

  In der Praxis werden manchmal zur Vermeidung der unmittelbaren steuerlichen Belastung der Transaktion lediglich privatschriftliche Kaufverträge abgeschlossen, die zu einem späteren Zeitpunkt notariell beurkundet werden sollen.

  Nicht selten ist der Verkäufer jedoch später nicht mehr bereit, eine notarielle Beurkundung vorzunehmen. Auch aus diesem Grunde kann nur nachdrücklich davor gewarnt werden, es bei einem privatschriftlichen Kaufvertrag zu belassen.

  Stellen Sie daher grundsätzlich die Bedingung, daß der Kaufvertrag erst notariell beurkundet und erst danach der Kaufpreis gezahlt wird.  

  Wie kann ich sicher sein, dass meine Wunschimmobilie frei von Lasten ist, bzw. wie kann ich erfahren, wie hoch etwaige Lasten sind?

  Sie können sich beim Grundbuchamt über die Lastenfreiheit der Immobilie informieren. Was eingetragene Hypotheken anbelangt, so sollten Sie zusätzlich von der Verkäuferseite ein von der Gläubigerbank ausgestelltes Zertifikat verlangen, das den aktuellen und noch zu zahlenden Schuldsaldo nebst Zinsen aufführt. Dem Grundbuchauszug (copia simple informativa) sind nachfolgende Informationen zu entnehmen:

• Hypotheken
• Vermietungen (in einigen Fällen)
• Nießbrauchrechte
• Dienstbarkeiten
• Wegerechte
• Zwangsvollstreckungen
• rechtshängige Prozesse
• Existenz von Ausgleichsorganisationen
• Steuernachforderungen
• Verfügungsbefugnis  

  Gibt es Lasten, die nicht aus dem Grundbuchauszug zu ersehen sind?

  Das Küstengesetz:
  Immobilien in unmittelbarer Küstennähe (bis 20, 100, 200, 500 m je nach Fall) unterliegen gesetzlichen Einschränkungen mit limitierten Baumöglichkeiten, die in Extremfällen gar zum Verlust der Immobilie ohne Entschädigung führen können.

  Haftung für gemeindliche Abgaben und Steuern:
  Sollte der Verkäufer in den letzten vier Jahren keine Grundsteuer (impuesto de bienes inmuebles) bezahlt haben, so haften Sie für diese Altschulden. Die Zahlungsrückstände werden gewöhnlich erst dann im Grundbuch sichtbar, wenn die Gemeinde eine Pfändung im Grundbuch erwirkt hat. Lassen Sie sich daher vom Verkäufer die Quittungen der bezahlten Steuern und Abgaben zeigen.

  nicht geleistete Umlagen:
  Sollten Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen, so beachten Sie, dass auch hier die Immobilie für Altschulden des Voreigentümers, wie etwa für nicht geleistete Miteigentumskosten und Umlagen haftet.

  Bauplanungsrechtliche Vorgaben:
  Der Wert eines Grundstücks hängt entscheidend von seiner Bebaubarkeit ab. Änderungen der gemeindlichen Baupläne können einen beträchtlichen Wertverlust zur Folge haben. Sie sollten sich bei der Gemeindeverwaltung über den aktuellen Planungsstand hinsichtlich der Bebaubarkeit des Grundstücks und über die Möglichkeit einer zukünftigen Änderung informieren und einen Bescheid über die derzeitige Qualifizierung des Landes, eine cédula de calificación urbanística, beantragen.

  Straßen, Eisenbahn:
  Das Straßen- und Eisenbahnnetz beschränkt die Nutzbarkeit angrenzender Immobilien. Besteht eine der vorgenannten Lasten, so müssen Sie nicht zwingend von dem Kauf Abstand nehmen. Sie sollten sich jedoch über Ausmaß und mögliche Risiken aufklären lassen und den Kaufpreis ggf. neu verhandeln.

   

  Welche weiteren Aspekte sollte ich im Vorfeld meiner Kaufentscheidung berücksichtigen?

  Vergewissern Sie sich, dass die Immobilie über Licht- und Wasseranschluss verfügt. Andernfalls müssen kostenintensive und unbequeme Systeme, wie Generatoren oder Solarzellen, zur Lichtversorgung installiert werden, oder gar ein Wassertank muss zur Wasserspeicherung dienen.

  Falls Sie über einen Strom- und Wasseranschluss verfügen, vergewissern Sie sich, dass dieser Anschluss von einer öffentlichen Gesellschaft stammt und nicht etwa von einem privaten Verteiler. Anschlusskosten für abgelegene Immobilien können sehr hoch sein, wenn die Immobilie noch nicht ans öffentliche Netz angeschlossen ist.

Es gibt zwei Haupt-Finanzierungsmöglichkeiten:

1. Üblich ist die Finanzierung durch eine Bank bzw. Sparkasse unter Einräumung einer Hypothek. Der Kaufvertrag und die Hypothekenbestellung werden zum gleichen Termin vor dem Notar beurkundet. Zuerst wird verkauft, und anschließend wird das gekaufte Objekt belastet, wobei ein Teil - oder der Gesamtbetrag des erhaltenen Kaufpreises direkt an die Verkaufsseite geht.

2. Die zweite Finanzierungsart ist der Kauf auf Raten. Ein solcher Vertrag unterliegt üblicherweise einer Auflösungsbedingung, die ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird. Falls der Käufer die Ratenzahlungen nicht erfüllt, ist der Verkäufer berechtigt, die Auflösung des Vertrages, d.h. die Rückübertragung seines Eigentums im Grundbuch vorzunehmen. Bereits geleistete Anzahlungen werden vom Verkäufer als Entschädigung einbehalten! Diese Finanzierungsvariante birgt vielerlei rechtliche Unsicherheiten in sich. Ihr sollte daher mit großer Vorsicht begegnet werden.

Wird einem Deutschen eine Hypothek gewährt, und wo liegt die Beleihungshöchstgrenze?

Sofern die Immobilie frei von Hypotheken ist, gewährt eine spanische Bank oder eine deutsche Bank mit Niederlassung in Spanien gewöhnlich ein Hypothekendarlehen, auch wenn der Käufer in Spanien nicht resident ist. In der Regel liegt die Beleihungshöchstgrenze bei 50 bis 60% des Immobilienwertes. (Immobilienwert = Kaufpreis). Kreditinstitute bemessen die Beleihung aber am Schätzwert, der erheblich vom Kaufpreis abweichen kann. Berücksichtigen Sie daher möglichst frühzeitig eine etwaige Finanzierungslücke.

Die Kosten der Bestellung einer Hypothek (Bank- und Notarkosten) belaufen sich auf ungefähr 1% des Kreditbetrages. Bei Bestellung der Hypothek müssen ferner 0,5% Beurkundungssteuer (sog. impuesto de actos jurídicos documentados) auf den Darlehensbetrag bezahlt werden.

Kann ich eine Hypothek übernehmen, wenn die Immobilie bereits „überlastet" ist?

Allein die Gläubigerbank kann entscheiden, ob der neue Käufer an Stelle des Verkäufers die Hypothek „übernehmen" kann. Diese Zusage muss vor Kauf oder Verkauf eingeholt werden, und zwar schriftlich. Nach Erhalt der genannten Zusage wird der noch zu tilgende Betrag des Hypothekendarlehens vom Kaufpreis abgezogen und der Restbetrag dem Verkäufer übergeben!

Wie tätigt man einen Immobilienkauf auf Raten?

Der Verkäufer kann einer Ratenzahlung zustimmen. In solch einem Fall lässt der Verkäufer üblicherweise eine Vertragsklausel aufnehmen, um sich gegen eine Nichtzahlung der Raten abzusichern. Die beiden am häufigsten angewandten Klauseln sind:

- Dass das Eigentum auf den Käufer erst dann übertragen wird, wenn er die letzte Rate bezahlt hat .

- Dass die Übergabe des Eigentums auf den Käufer zwar bereits mit Vertragsunterzeichnung erfolgt, jedoch automatisch rückübertragen wird, sobald der Verkäufer mit einer Rate in Verzug gerät.

Aufgrund der vielfältigen rechtlichen Unsicherheiten, die mit einer Ratenzahlungsvereinbarung verbunden sind, raten wir von dieser Finanzierung ab.

Wie funktioniert die Kaufoption in Spanien, und worauf muss ich hier achten?

Der contrato de opción gewährt der optionsberechtigten Partei (in der Regel dem Käufer) das Recht, die Immobilie innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zu dem vereinbarten Kaufpreis zu erwerben. Der Verkäufer wiederum verpflichtet sich, die Immobilie zu diesen Bedingungen zu verkaufen. Falls die Option für einen Zeitraum von nicht mehr als vier Jahren gewährt wird, kann der Optionsvertrag als solcher ins Grundbuch eingetragen werden. Dies ist zu empfehlen, da dies zu einer größtmöglichen Sicherheit führt. Bedenken Sie aber, dass die Eintragung einer Kaufoption keine Veräußerungssperre der Immobilie bedeutet, d.h. dass das Grundstück auch weiterhin auf Dritte übertragen werden kann. Die im Grundbuch eingetragene Kaufoption gibt Ihnen das Recht, die Immobilie, gleich von welchem Eigentümer (d.h. auch von einem nach der Optionseintragung als neuen Eigentümer eingetragenen Dritten) zu den im Optionsvertrag vereinbarten Bedingungen zu erwerben. Der Eigentümer muß Ihnen zu diesen Bedingungen verkaufen.

Für die Eintragung einer Option im Grundbuch ist notwendig, dass Sie eine öffentliche Urkunde (notarielle Beurkundung) über die Kaufoption erstellen. Dort muss ausdrücklich festgehalten werden, zu welchem Preis der spätere Kauf/Verkauf beurkundet werden soll, sofern Sie die Option ausüben wollen. Sind die vorgenannten Bedingungen nicht eingehalten worden, so kann die Kaufoption nicht im Grundbuch eingetragen werden. Auch in solch einem Fall verpflichtet die Option selbstverständlich die optionsgewährende Partei. Sollte jedoch der Verkäufer, der Ihnen die Option gewährt hat, das Grundstück an einen Dritten verkaufen, so wird dieser durch die Option nicht verpflichtet.

Fazit: Wünschen Sie 100%ige Sicherheit, so bestehen Sie auf der notariellen Beurkundung des Optionsvertrages. Sowohl der privatschriftliche als auch der notariell beurkundete Optionsvertrag werden mit 6% bis 7% Grunderwerbsteuer des Optionswertes besteuert (nicht des zukünftigen Kaufpreises). Die Gesetze sehen vor, dass der Wert der Option 5% des späteren Kaufpreises betragen muss.

Bin ich als Eigentümer einer spanischen Immobilie auch in Spanien steuerpflichtig?

Sofern Sie Ihr Feriendomizil nur für wenige Wochen im Jahr selbst privat nutzen, sind Sie in Spanien nur beschränkt steuerpflichtig. Sie müssen zum einen Einkommensteuer auf einen fiktiven Selbstnutzungsvorteil und zum anderen Vermögensteuer zahlen. Erzielen Sie Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie, die von den spanischen Finanzbehörden überprüft werden können (z.B. anhand Anzeigen in der Lokalpresse), so unterliegen Sie auch mit diesen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der beschränkten spanischen Steuerpflicht, d.h. Sie werden nur mit Ihren spanischen Einkünften besteuert.

Halten Sie sich aber mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien auf, und haben Sie sogar offiziell die residencia beantragt, so werden Sie in Spanien unbeschränkt steuerpflichtig, mit der Folge, dass Sie mit Ihrem weltweiten Einkommen und Vermögen in Spanien veranlagt werden.

Die Frage der Steuerresidenz wird im Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien behandelt. Hiernach sind Sie in Spanien steuerpflichtig, wenn Sie sich länger als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhalten. In der Praxis überprüft das Finanzamt in Spanien aber nicht, wie viele Tage Sie tatsächlich in Spanien oder in anderen Ländern verbringen.

Es gibt jedoch auch einen anderen Grund, der das Finanzamt veranlasst, anzunehmen, dass Ihr fester Wohnsitz in Spanien ist: Falls sich der größte Teil Ihrer Immobilien und sonstiger Vermögenswerte in Spanien befindet, kann das Finanzamt bestimmen, dass Sie in Spanien ansässig und somit auch unbeschränkt steuerpflichtig sind. Das bevorzugte Kriterium des Finanzamtes ist in der Praxis die von Ihnen beantragte residencia, die für in Spanien ansässige Personen ausgestellt wird.

Obwohl viele Deutsche weiterhin in Deutschland ansässig sind, folgen sie immer wieder dem Rat, die residencia sei auch dann zu beantragen, wenn man nur einige wenige Wochen im Jahr in Spanien Urlaub mache, da hierdurch das Leben in Spanien erleichtert würde (z.B. beim Autokauf usw.). Diese Annahme ist jedoch falsch, denn alles was Sie benötigen, um sich in Spanien frei zu „bewegen", ist eine Steuer-Identifizierungsnummer (NIF, NIE). Diese kann beim Finanzamt oder der Polizei problemlos beantragt werden. Falls Sie also nicht wirklich vorhaben, in Spanien zu leben, sollten Sie mit der Beantragung Ihrer Niederlassung in Spanien vorsichtig sein.

Welche Steuern belasten den Erwerb einer Immobilie?

Folgende Steuern können beim Kauf einer Immobilie anfallen:

- die Grunderwerbsteuer (impuesto sobre transmisiones patrimoniales). Der Steuersatz beträgt 6% (7% in bestimmten Regionen Spaniens) vom notariell beurkundeten oder im Privatvertrag genannten Wert. Diese Steuer muss vom Käufer bezahlt werden. Falls die Grunderwerbsteuer nicht an das Finanzamt bezahlt wird, verweigert der Registerbeamte die Eintragung des Kaufvertrages und damit die Umschreibung auf Sie als neuen Eigentümer im Grundbuchamt.

Um allzu „großzügige"Steueroptimierungen zu vermeiden, wird die Liegenschaft mit einem Sicherheitsarrest für einen Zeitraum von fünf Jahren belastet, wenn die Verwaltung zu dem Ergebnis gelangt, dass der verbriefte Wert aus Steuergründen zu gering angegeben worden ist. Der Sicherheitsarrest wird automatisch selbst dann im Grundbuch eingetragen, wenn die Steuer auf den verbrieften Wert bereits abgerechnet und der Kauf im Grundbuchamt eingetragen wurde.

- die Mehrwertsteuer (IVA auf dem Festland und Balearen, IGIC auf den Kanarischen Inseln). Diese Steuer fällt an, wenn es sich bei dem Verkäufer um ein Unternehmen handelt. Beim Verkauf von Häusern und Eigentumswohnungen beträgt der Steuersatz 7%. Bei anderen Objekten (z.B. Geschäftslokalen) beträgt er 16%. Auf den Kanarischen Inseln beträgt der Steuersatz immer 4,5%. Falls der Kauf der MwSt. unterliegt, müssen zusätzliche 0,5% Beurkundungssteuern (ITP, impuesto de actos jurídicos documentados) bezahlt werden.

- die Gemeinde-Wertzuwachs-Steuer (impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana) oder gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal). Diese Steuer belastet den Wertzuwachs eines Grundstücks vom Erwerbsdatum bis zu seinem späteren Verkaufsdatum. Wie der Name schon sagt, fällt diese Steuer nur bei erschließbaren Liegenschaften an. Die Steuer muss vom Verkäufer bezahlt werden.

Es ist jedoch in Spanien üblich, in der notariellen Kaufurkunde oder im Privatvertrag zu vereinbaren, dass die erwähnte Steuer auf den Käufer abgewälzt wird. Sollte der Käufer seiner Zahlungspflicht nicht nachkommen, so ist der Verkäufer gegenüber dem Gemeindefinanzamt allein haftbar, da gesetzliche Steuerverpflichtungen nicht durch private Vereinbarungen ersetzt werden können. Die Höhe der Gemeindewertzuwachssteuer hängt im wesentlichen davon ab, wie lange die Liegenschaft im Eigentum des Verkäufers war, wie hoch der Katasterwert des Grundstückes ist und in welcher Gemeinde sich das Grundstück befindet.

- die Einkommensteuer (bzw. Körperschaftssteuer). Bei Veräußerung einer Liegenschaft fällt in Spanien auch Einkommensteuer an. Erzielt der Verkäufer einen Vermögenszuwachs, so wird dieser grundsätzlich in Spanien besteuert. Der Steuersatz beträgt für Nichtansässige 35% des zu besteuernden Betrages.

Sind für die Steuerbelastung Besonderheiten zu berücksichtigen, falls der Verkäufer Nichtresident ist?

Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, so ist die Käuferseite verpflichtet, auf jeden Fall 5% des Kaufpreises als Anzahlung einzubehalten und diesen Betrag direkt an das Finanzamt als Einkommensteueranzahlung der Verkäuferseite einzuzahlen. Wenn weder Käufer noch Verkäufer der Einkommensteuerverpflichtung nachkommen, so haftet die vom Käufer erworbene Immobilie für diese Steuerschuld. Vergessen Sie als Käufer, den Einbehalt vorzunehmen, so kann neben dem Haftungsbescheid des spanischen Finanzamtes auch noch eine Geldbuße in Höhe von maximal 150% des hinterzogenen Betrages gegen Sie verhängt werden.

Tipp: Diese Steuerbelastung kann vermieden werden, wenn die veräußernde Gesellschaft eine spanische GmbH (S.L.) ist, auch wenn die Gesellschafter Ausländer und nicht in Spanien ansässig sind.

Gibt es devisen-rechtliche Beschränkungen für ausländische Investitionen in Grundeigentum?

Ausländische Investitionen unterliegen in Spanien keinen gesetzlichen Beschränkungen. Es bestehen auch keine Beschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer. Wenn ein Nichtansässiger ein Grundstück bzw. eine Immobilie kauft, muss er seine Investition im Register für Auslandsinvestitionen (registro de inversiones extranjeras) mit dem Formular MC-3A deklarieren, sofern die Investitionssumme 3.005.060 Euro (500 Millionen Peseten) übersteigt.

Welche Steuern belasten Immobilieneigentum in Spanien?

Folgende Steuern sind sowohl von Spaniern als auch von Ausländern zu zahlen:

- Einkommensteuer für natürliche Personen (impuesto sobre la renta de las personas físicas). Besteuert wird hier ein fiktiver Selbstnutzungsvorteil, wenn Sie persönlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. 2% des Immobilienwertes werden als Einkommen zu Grunde gelegt. Von diesem „Scheineinkommen" werden die bezahlten Gemeindesteuern in Abzug gebracht. Der Überschuss zwischen Ihrem Scheineinkommen und den Aufwendungen wird mit einem Satz von 25% besteuert.

Tipp: Ist die Eigentümerin der Immobilie eine juristische Person (z.B. eine Gesellschaft), so entfällt die Einkommensteuer.

- Grundsteuer oder Katastersteuer (impuesto sobre bienes inmuebles IBI). Die Grundsteuer ist eine von den Gemeinden erhobene Steuer. Sie ist relativ gering und richtet sich nach dem Katasterwert, dem „Koeffizienten" der Gemeinde und der Lage der Immobilie.

- Vermögensteuer (impuesto sobre el patrimonio de las personas físicas). Spanische Immobilien werden im Gegensatz zu Deutschland mit der spanischen Vermögensteuer belastet, sofern Sie als natürliche Person Eigentümer der Immobilie sind. Die Vermögensteuer fällt für juristische Personen hingegen nicht an. Die Steuerlast ist sehr gering (ca. 40.000 Ptas. für eine Liegenschaft mit einem Wert von ca. 20.000.000 Ptas.).